Kiracılı Ev Satılır mı? Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Evini satmak isteyen mülk sahiplerinin en sık sorduğu sorulardan biri şudur:
“Evde kiracı varken satış yapabilir miyim?”
Kiracıların en fazla merak ettiği soru ise:
“Ev satılırsa hemen çıkmak zorunda mıyım?”
Bu konuda piyasada oldukça fazla yanlış bilgi bulunuyor.
Örneğin;
“Ev satılırsa kiracı otomatik olarak çıkar.”
veya
“Kiracılı ev kesinlikle satılamaz.”
gibi ifadeler hukuken doğru değildir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralanan taşınmaz satıldığında yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK’nın 310. maddesinde açıkça, kiralanan el değiştirirse yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı düzenlenmiştir. (Mevzuat)
Dolayısıyla en temel kural şudur:
EVİN SATILMASI = KİRACININ OTOMATİK TAHLİYESİ DEMEK DEĞİLDİR.
Peki yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Hangi şartlarda?
Kiracılı ev satmak zor mudur?
Adım adım inceleyelim.
1. Kiracılı Ev Satılabilir mi?
Evet.
Bir evde kiracı bulunması taşınmazın satışına hukuken engel değildir.
Ev sahibi taşınmazını kiracılı şekilde satabilir.
Tapu devri gerçekleştiğinde yeni malik, mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Bu durum TBK 310’un temel sonucudur. (Mevzuat)
Dolayısıyla satış yapıldığında:
Eski malik gider → Yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur.
Kiracı açısından da kira sözleşmesi sırf malik değişti diye ortadan kalkmaz.
2. Ev Satılırsa Kiracı Hemen Çıkmak Zorunda mı?
Hayır.
Bu konuda en çok yapılan hata budur.
Bir taşınmazın satılması, kiracıya:
“Ev satıldı, 15 gün içinde çık.”
deme hakkını yeni malike otomatik olarak vermez.
Yeni malik ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden biri varsa ve gerekli prosedürü izlerse tahliye talep edebilir.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye için TBK 351’de özel bir düzenleme bulunuyor. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
3. Yeni Malik Kira Sözleşmesine Uymak Zorunda mı?
Genel olarak evet.
Yeni malik taşınmazı satın aldığında mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
Bu nedenle:
Kira süresi,
Kira ilişkisinin temel şartları,
Kiracının kullanım hakkı
satışla birlikte kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Hukukta bu durum çoğu zaman:
“Satış kirayı bozmaz.”
ilkesiyle özetlenir. (DergiPark)
4. Yeni Malik Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?
Yeni malik kiralananı;
Kendisi,
Eşi,
Altsoyu,
Üstsoyu,
Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak zorundaysa TBK 351 kapsamında tahliye talep edebilir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
Ancak burada ihtiyaç:
Gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Sadece:
“Evi satın aldım, kiracıyı çıkarmak istiyorum.”
demek yeterli değildir.
5. Yeni Malik 1 Ay İçinde Bildirim Yapmalı mı?
Yeni malik TBK 351’deki özel tahliye yolunu kullanacaksa taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Kanuna göre bu bildirimin ardından yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirmeyi talep edebilir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
Yani süreç:
Tapu devri → 1 ay içinde yazılı bildirim → 6 ay sonra tahliye davası
şeklinde ilerleyebilir.
Buradaki süreler özellikle önemlidir.
6. “6 Ay Dolunca Kiracı Otomatik Çıkar” mı?
Hayır.
Bu da önemli bir yanlış anlaşılmadır.
Altı ayın dolması:
Kiracının kendiliğinden tahliye edildiği
anlamına gelmez.
Kiracı çıkmazsa yeni malikin gerekli şartlar varsa tahliye davası açması gerekir.
Dolayısıyla:
6 ay = Otomatik tahliye tarihi değildir.
Kanunda dava açılabilmesi için öngörülen sürecin bir parçasıdır.
7. Yeni Malikin Başka Bir Tahliye Yolu Daha Var mı?
Evet.
TBK 351’e göre yeni malik isterse ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak da kullanabilir. (E-Uyar)
Bu nedenle her olayda:
“Mutlaka 6 ay beklemek gerekir.”
şeklinde tek tip bir değerlendirme yapmak doğru değildir.
Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri mutlaka ayrıca incelenmelidir.
8. Yeni Malik Evi Yatırım İçin Aldıysa Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Sadece:
“Kiracısız satmak istiyorum.”
veya
“Daha yüksek kiraya vereceğim.”
gerekçesi tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir.
TBK 351’deki özel tahliye hakkı, yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları açısından konut veya işyeri ihtiyacı bulunmasına dayanır. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
Dolayısıyla sırf yatırım amacıyla satın alınmış olması otomatik tahliye hakkı vermez.
9. Kiracılı Ev Satmak Daha Zor mu?
Bazı durumlarda evet.
Çünkü kiracılı bir taşınmazın alıcı kitlesi değişebilir.
Örneğin:
Oturum amacıyla ev alan kişi
Eve kısa sürede taşınmak isteyebilir.
Kiracı bulunması bu kişi açısından dezavantaj oluşturabilir.
Yatırım amacıyla ev alan kişi
Düzenli kira ödeyen, iyi bir kiracı bulunan taşınmazı avantaj olarak görebilir.
Bu nedenle:
Kiracılı ev her zaman kötü değildir.
Yatırımcı açısından tam tersine hazır kira geliri sağlayabilir.
10. Kiracılı Ev Daha Ucuza mı Satılır?
Her zaman değil.
Bunun sabit bir oranı yoktur.
Örneğin:
“Kiracılı ev %20 düşük satılır.”
gibi genel bir kural kullanılamaz.
Fiyatı etkileyen unsurlar;
Mevcut kira bedeli,
Kiranın piyasa seviyesine göre durumu,
Kiracının ödeme düzeni,
Sözleşme süresi,
Alıcının yatırım mı oturum mu amaçladığı,
Taşınmazın genel piyasa değeri
gibi faktörlerdir.
Özellikle piyasa kirasının çok altında kira ödeyen uzun süreli bir kiracı bazı alıcıların pazarlık yapmasına neden olabilir.
11. Yatırımcı İçin Kiracılı Ev Avantajlı Olabilir mi?
Evet.
Özellikle kiracı düzenli ödeme yapıyorsa ve kira seviyesi makulse yatırımcı için bazı avantajlar sağlayabilir:
✅ Satın alındığı gün kira geliri başlar.
✅ Yeni kiracı arama ihtiyacı olmaz.
✅ Boş kalma süresi oluşmaz.
✅ Mevcut kira performansı görülebilir.
Ancak yatırımcı satın almadan önce mutlaka:
kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını ve mevcut kira bedelini
incelemelidir.
12. Kiracılı Ev Satın Alırken Kira Sözleşmesi Görülmeli mi?
Kesinlikle.
Alıcı açısından en önemli belgelerden biri mevcut kira sözleşmesidir.
Şu bilgiler kontrol edilmelidir:
📌 Kira başlangıç tarihi
📌 Kira süresi
📌 Güncel kira bedeli
📌 Artış şartları
📌 Depozito
📌 Tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı
📌 Kiracının ödeme düzeni
📌 Aidat ve yan gider durumu
Çünkü yeni malik taşınmazı satın aldığında mevcut kira ilişkisinin tarafı olacaktır.
13. Depozito Ne Olur?
Kiracılı ev satışında en fazla unutulan konulardan biri depozitodur.
Satıcı ile alıcı arasında taşınmaz devredilirken:
Mevcut depozitonun durumu açıkça belirlenmelidir.
Kiracının daha önce ödediği güvence bedeli yok sayılmamalıdır.
Satış öncesinde:
Depozito ne kadar?
Kimde bulunuyor?
Yeni malike aktarılacak mı?
Bankada mı tutuluyor?
gibi hususların yazılı şekilde netleştirilmesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
14. Kiracı Evin Gösterilmesine İzin Vermek Zorunda mı?
Kiracılı ev satışında pratikte en çok sorun yaşanan konulardan biri budur.
Ev sahibi taşınmazını satmak isterken potansiyel alıcılara göstermek isteyebilir.
Ancak ev kiracının kullanımında olduğu için:
“Ben mal sahibiyim, istediğim zaman eve girerim.”
yaklaşımı doğru değildir.
Gösterimler kiracının özel hayatı ve kullanım hakkı gözetilerek makul gün ve saatlerde, önceden haber verilerek organize edilmelidir.
Satıcı ile kiracının bu konuda baştan anlaşması satış sürecini oldukça kolaylaştırır.
15. Kiracılı Ev Satarken Kiracıya Haber Vermek Faydalı mı?
Evet.
Satış sürecini başlatmadan önce kiracıyla açık iletişim kurulması çoğu zaman en doğru yöntemdir.
Örneğin:
“Evi satışa çıkaracağız. Sizi mağdur etmeden, uygun gün ve saatlerde alıcılarla gösterim yapmak istiyoruz.”
şeklinde bir iletişim kurulabilir.
Bu yaklaşım;
Gösterimleri kolaylaştırabilir,
Kiracıyla anlaşmazlığı azaltabilir,
Satış sürecini hızlandırabilir.
16. Kiracı Satışa Engel Olabilir mi?
Kiracı sırf taşınmazı kullandığı için malikin satış hakkını ortadan kaldıramaz.
Ev sahibi hukuken taşınmazını satabilir.
Ancak kiracının:
konutu kullanma ve özel hayatına saygı gösterilmesini isteme hakkı
devam eder.
Dolayısıyla satış süreci kiracının haklarını ihlal etmeden yürütülmelidir.
17. Yeni Malik Kirayı Kime Ödeyeceğini Bildirmeli mi?
Tapu devrinden sonra kiracının ödeme konusunda tereddüt yaşamaması için yeni malik tarafından;
Malik değişikliği,
Ödeme yapılacak hesap,
İletişim bilgileri
yazılı şekilde bildirilmesi faydalıdır.
Kiracının yanlış kişiye ödeme yapmasını önlemek açısından bu konu önemlidir.
18. Eski Ev Sahibiyle Yapılan Sözleşme Geçersiz mi Olur?
Hayır.
Ev satıldığında mevcut kira sözleşmesi sırf satıcının artık malik olmaması nedeniyle ortadan kalkmaz.
TBK 310 gereği yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. (Mevzuat)
Dolayısıyla:
Yeni tapu = Yeni kira sözleşmesi yapmak zorunluluğu
anlamına gelmez.
Taraflar isterlerse yeni bir sözleşme düzenleyebilirler; ancak mevcut kira ilişkisi satış nedeniyle otomatik olarak yok olmaz.
19. Yeni Malik Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi?
Hayır.
Ev satın alındığında yeni malik:
“Ben yeni sahibim, kirayı iki katına çıkardım.”
diyemez.
Mevcut kira ilişkisi devam ettiği için kira artışında Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedeline ilişkin hükümleri uygulanır.
Yeni malik olması, kanundaki artış sınırlarının dışına çıkma hakkı vermez.
20. Kiracıyla Tahliye Konusunda Anlaşılabilir mi?
Evet.
Tarafların özgür iradeleriyle anlaşması her zaman mümkündür.
Örneğin ev sahibi:
“Satışı kolaylaştırmak için şu tarihte evi boşaltmayı kabul eder misiniz?”
diye kiracıyla görüşebilir.
Kiracı kabul ederse taraflar şartları yazılı şekilde belirleyebilir.
Ancak baskı, tehdit veya hukuka aykırı yöntemlerden kaçınılmalıdır.
21. Tahliye Taahhüdü Varsa Ev Satıldığında Ne Olur?
Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü bulunuyorsa bu belge ayrıca incelenmelidir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinde;
Yazılı olması,
Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
Tahliye tarihinin belirli olması,
Kiracının serbest iradesi
gibi şartlar önemlidir.
Bu nedenle kiracılı ev satın alınırken:
“Tahliye taahhüdü var.”
denilmesi tek başına yeterli değildir.
Belgenin geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracılı Ev Satarken Satıcı Ne Yapmalı?
Satıcı açısından en sağlıklı süreç şu şekilde ilerleyebilir:
1. Kira sözleşmesini kontrol edin.
2. Kiracıya satış niyetini bildirin.
3. Gösterim günlerini birlikte belirleyin.
4. Güncel kira ve depozito bilgilerini hazırlayın.
5. Alıcıya kiracılı olduğunu baştan açıkça söyleyin.
6. Tapu devrinde kira ilişkisinin durumunu yazılı olarak belirtin.
7. Depozito ve kira alacaklarının kimde kalacağını netleştirin.
Bu yöntem hem satıcı hem kiracı hem de alıcı açısından daha güvenli bir süreç oluşturur.
Kiracılı Ev Alırken Alıcı Ne Yapmalı?
Alıcı açısından ise şu kontroller önemlidir:
✅ Kira sözleşmesini görün.
✅ Kiracının ne kadar süredir oturduğunu öğrenin.
✅ Güncel kira bedelini kontrol edin.
✅ Ödemelerin düzenli olup olmadığını sorun.
✅ Depozito durumunu netleştirin.
✅ Tahliye taahhüdü varsa inceleyin.
✅ Eve kendiniz oturacaksanız hukuki süreleri öğrenin.
✅ Satın almadan önce taşınmazı ve kiracılık durumunu birlikte değerlendirin.
Özellikle:
“Evi alırsın, kiracıyı hemen çıkarırsın.”
şeklindeki sözlü beyanlara güvenerek satın alma yapılmamalıdır.
Kiracı Çıkmıyorsa Yeni Malik Ne Yapmalı?
Yeni malik gerçekten konuta ihtiyaç duyuyorsa ve TBK 351’deki şartları taşıyorsa kanundaki prosedürü takip etmelidir.
Temel olarak:
1. Edinme tarihini belirleyin.
2. Gerekliyse bir ay içinde yazılı bildirim yapın.
3. Kanundaki süreleri bekleyin.
4. Tahliye gerçekleşmezse dava yoluna başvurun.
Kiracının;
elektriğini kesmek, suyu kapatmak, kilidi değiştirmek veya eşyalarını çıkarmak
gibi yöntemlerle tahliye edilmeye çalışılması hukuka uygun değildir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettikten Sonra Evi Başkasına Kiralayabilir mi?
Bu konu da önemli.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazlarda Türk Borçlar Kanunu’nda yeniden kiralama yasağına ilişkin hükümler bulunuyor.
Bu nedenle gerçek ihtiyaç gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettirip kısa süre sonra aynı evi başka bir kişiye kiraya vermek hukuki sonuç doğurabilir.
Yeni malik ihtiyaç iddiasında bulunurken bunun gerçek ve samimi olması bu nedenle çok önemlidir. (Kulaçoğlu Hukuk Bürosu)
Kiracılı Ev mi Boş Ev mi Daha Kolay Satılır?
Genellikle oturum amacıyla alıcı aranan bir taşınmazda boş ev daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edebilir.
Çünkü alıcı:
“Tapuyu alıp hemen taşınabilirim.”
diye düşünür.
Ancak yatırımcı için kiracılı ev daha avantajlı olabilir.
Bu nedenle satış stratejisi belirlenirken ilk soru şu olmalıdır:
“Bu evi kim satın almak isteyecek?”
Yatırımcı mı?
Yoksa kendi oturacak biri mi?
Bu ayrım satış fiyatını ve pazarlama yöntemini doğrudan etkileyebilir.
Konya’da Kiracılı Ev Satarken Nelere Dikkat Edilmeli?
Konya’da özellikle Selçuklu, Meram ve Karatay’daki yatırım amaçlı dairelerde kiracılı satışlarla sık karşılaşılabiliyor.
Özellikle:
Bosna Hersek gibi öğrenci/kiralama talebinin yüksek olduğu bölgelerde,
Yeni konut bölgelerinde,
Yatırım amaçlı 1+1 ve 2+1 dairelerde
kiracılı ev yatırımcı için avantaj olarak sunulabilir.
Ancak satış fiyatı belirlenirken yalnızca:
“Kiracısı hazır.”
demek yeterli değildir.
Mevcut kira bedeli piyasanın neresinde?
Kiracı düzenli ödeme yapıyor mu?
Aidat ne kadar?
Brüt kira getirisi ne?
Kira sözleşmesinin durumu nasıl?
soruları birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracılı Ev Satılır mı? Sonuç
Kiracılı ev satılır mı?
Evet, satılır.
Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereği yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. (Mevzuat)
Ancak yeni malik, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacı bulunması halinde TBK 351’deki süre ve şartlara uyarak tahliye talep edebilir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
Bu nedenle kiracılı bir evde satış süreci:
SATIŞ + KİRA SÖZLEŞMESİ + KİRACININ HAKLARI + YENİ MALİKİN İHTİYACI + TAHLİYE SÜRELERİ
birlikte değerlendirilmelidir.
En önemli kural şudur:
Ev satılınca kira ilişkisi bitmez; sadece ev sahibi değişir.
Veri ve Kaynak Notu
Bu içerik Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınarak hazırlanmıştır. Kiralananın el değiştirmesinde TBK m.310, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına ilişkin değerlendirmelerde ise TBK m.351 esas alınmıştır. Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat sisteminde TBK 310 hâlen “kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” hükmünü içeriyor. (Mevzuat)
Önemli: Kira sözleşmesinin tarihi, tahliye taahhüdü, tebligat, ihtiyaç sebebi ve dava süreleri somut olaya göre farklı sonuç doğurabilir. Uyuşmazlık halinde gayrimenkul/kira hukuku alanında çalışan bir avukattan dosya özelinde destek alınması faydalıdır.