Kentsel Dönüşümde Sözleşmeye Değil, Net Metrekareye İmza Atın!

Kentsel dönüşüm sürecinde eski binanın yenilenmesi, maliklere daha güvenli ve modern bir yaşam alanı sunarken, sözleşmede yer alan metrekare ve bağımsız bölüm bilgileri ileride önemli anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilir.

Özellikle müteahhit tarafından verilen “yeni daireniz 120 m² olacak” gibi ifadeler tek başına yeterli değildir. Çünkü bu rakamın brüt mü, net mi, hangi alanları kapsadığı ve bağımsız bölümün hangi özelliklere sahip olduğu açıkça belirtilmelidir.

Kentsel dönüşüm anlaşması yaparken yalnızca toplam metrekareye değil, size teslim edilecek dairenin net kullanım alanına, katına, cephesine ve mimari planına bakmanız büyük önem taşır.

İşte sözleşme imzalamadan önce dikkat etmeniz gereken 7 kritik konu:

1. Brüt Metrekareye Değil, Net Kullanım Alanına Bakın

“Konutunuz 120 m² olacak” ifadesi kulağa güzel gelebilir. Ancak burada en önemli soru şudur:

120 m² hangi alanı ifade ediyor?

Brüt, net ve diğer alan hesaplamaları birbirinden farklı olabilir. Bu nedenle sözleşmede yalnızca “120 m² daire” yazması yerine, bağımsız bölümün net kullanım alanının açıkça belirtilmesi gerekir.

Dairenin içinde fiilen kullanabileceğiniz alanın ne kadar olduğunu bilmeden yalnızca brüt metrekare üzerinden anlaşma yapmak ileride hayal kırıklığı oluşturabilir.

2. Kat ve Cepheyi Sözleşmeye Açıkça Yazdırın

Kentsel dönüşüm sonrasında aynı metrekaredeki iki dairenin değeri birbirinden ciddi şekilde farklı olabilir.

Örneğin;

• Ara kat veya son kat,
• Ön cephe veya arka cephe,
• Güney veya kuzey cephe,
• Manzaralı veya manzarasız,
• Balkonlu veya balkonsuz

olması, dairenin kullanımını ve piyasa değerini etkileyebilir.

Bu nedenle “eşdeğer daire verilecektir” gibi genel ifadeler yerine, mümkün olduğunca kat, bağımsız bölüm numarası, cephe ve yön bilgileri sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

3. Kolon, Perde ve Tesisat Şaftlarını Gözden Kaçırmayın

Yeni binada deprem güvenliği açısından gerekli olan taşıyıcı sistem elemanları, kolonlar ve betonarme perdeler dairenin kullanım alanını etkileyebilir.

Aynı şekilde tesisat şaftları ve diğer teknik alanlar da yaşam alanının planlamasında önem taşır.

Bu nedenle yalnızca “kaç metrekare?” sorusunu sormak yerine;

“Bu metrekare içerisinde hangi alanları fiilen kullanabileceğim?”

sorusunun da cevabını alın.

4. Otopark ve Ortak Alanları Daire Alanıyla Karıştırmayın

Kentsel dönüşüm projelerinde otopark, sığınak, merdiven, asansör ve diğer ortak alanların niteliği ile bağımsız bölüm alanının birbirinden ayrıştırılması önemlidir.

Size sunulan projede bağımsız bölümün kendi alanı ile ortak alanların nasıl gösterildiğini kontrol edin.

Sözleşmede bu alanların açıkça tanımlanması, ileride “Bize söylenen metrekare bu değildi” şeklindeki uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

5. Mimari Projeyi Sözleşmenin Ayrılmaz Parçası Haline Getirin

Kentsel dönüşüm anlaşmasında yalnızca yazılı metrekare bilgisinin bulunması yeterli olmayabilir.

Mümkün olduğunca;

• Kat planı,
• Bağımsız bölüm numarası,
• Oda ve salonların yerleşimi,
• Balkonlar,
• Cephe,
• Kat bilgisi,
• Net alan bilgisi

gibi detayları gösteren ölçülü mimari projenin sözleşmeye eklenmesi büyük önem taşır.

Böylece “sözlü olarak böyle konuşmuştuk” tartışmasının yerine yazılı ve projeyle desteklenmiş bir anlaşma konulabilir.

6. Teslim Edilecek Dairenin Özelliklerini Tek Tek Belirtin

Sadece metrekare değil, yeni dairenin teknik ve fiziki özellikleri de önemlidir.

Sözleşmede mümkün olduğunca;

zemin ve duvar kaplamaları, mutfak, banyo, pencere doğramaları, ısıtma sistemi, klima altyapısı, balkon, otopark, depo ve diğer özelliklerin nasıl olacağı açıkça belirtilmelidir.

Özellikle “1. sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi yoruma açık ifadeler yerine, kullanılacak ürünün markası, modeli veya teknik standardı belirlenebiliyorsa daha sağlıklı olur.

7. Metrekare Değişikliğine Karşı Sözleşmenizi Koruyun

Kentsel dönüşüm projelerinde proje sürecinde çeşitli teknik veya idari değişiklikler gündeme gelebilir.

Bu nedenle sözleşmede, bağımsız bölümün net alanında, katında, cephesinde veya temel özelliklerinde değişiklik yapılması halinde bunun nasıl uygulanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle malik açısından önemli olan değişikliklerin tek taraflı olarak yapılmasını önleyecek hükümler sözleşmede yer almalıdır.

Kentsel Dönüşümde “Aynı Metrekare” Her Zaman Aynı Değer Demek Değildir

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde sıkça kullanılan ifadelerden biri:

“Eski daireniz kaç metrekareyse yeni daireniz de o kadar olacak.”

Ancak yalnızca metrekareye bakmak doğru bir karşılaştırma olmayabilir.

Örneğin eski daireniz;

• 3. katta,
• ön cephede,
• geniş balkonlu

iken yeni projede aynı metrekaredeki dairenin;

• 1. katta,
• arka cephede,
• daha küçük balkonlu

olması, kullanım ve piyasa değeri açısından aynı sonucu doğurmayabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm anlaşmasında metrekare kadar bağımsız bölümün niteliği de açıkça belirlenmelidir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Bulunmalı?

Sözleşmenizi imzalamadan önce en azından şu bilgilerin açıkça düzenlenip düzenlenmediğini kontrol edin:

✅ Yeni bağımsız bölümün net ve ilgili diğer alan bilgileri
✅ Kat ve bağımsız bölüm numarası
✅ Cephe ve yön bilgisi
✅ Oda ve balkonların planı
✅ Otopark ve varsa depo hakkı
✅ Ortak alanların niteliği
✅ Kullanılacak malzemelerin özellikleri
✅ Mimari proje ve ekleri
✅ Teslim tarihi
✅ Gecikme halinde uygulanacak hükümler
✅ Metrekare veya proje değişikliklerinin nasıl yapılacağı

Sonuç: Kentsel Dönüşümde İmza Atmadan Önce Detayları Yazılı Hale Getirin

Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli konulardan biri, malik ile yüklenici arasında yapılan anlaşmanın açık, ölçülebilir ve yoruma mümkün olduğunca kapalı olmasıdır.

“Yaklaşık”, “eşdeğer”, “aynı büyüklükte” veya yalnızca “120 m² daire” gibi ifadeler yerine, size teslim edilecek bağımsız bölümün net alanı, katı, cephesi, planı ve teknik özellikleri mümkün olduğunca açık şekilde belirlenmelidir.

Unutmayın:

Kentsel dönüşümde sadece yeni bir bina değil, yıllarca kullanacağınız yeni yaşam alanınız için anlaşma yapıyorsunuz.

Bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce yalnızca metrekareye değil, size teslim edilecek dairenin tamamına bakın. Özellikle yüksek değerli dönüşüm sözleşmelerinde, imza öncesinde sözleşmenin ve eklerinin uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi de önemli bir güvence sağlayabilir.